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Structuration de l'immobilier d'entreprise et impacts patrimoniaux

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Structuration de l'immobilier d'entreprise et impacts patrimoniaux
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Au gré des évolutions législatives, l'investissement immobilier est stratégique pour l'entreprise. Frédéric Poilpré, directeur de l'ingénierie Patrimoniale Société Générale Private Banking, et Marion Calmette, directeur associé de l'ingénierie Patrimoniale Société Générale Private Banking, abordent ce sujet essentiel, notamment à l'aune de la suppression de l'ISF en faveur de l'IFI.

Quelle est la première question que doit se poser un dirigeant lorsqu'il acquiert son immobilier d'exploitation ?

Le dirigeant se confronte aux mêmes préoccupations que tout investisseur immobilier. La première des questions consiste à définir le meilleur mode de détention : Faut-il l'acquérir en direct ? Via une société patrimoniale (société civile par exemple) ?

Ou encore par l'intermédiaire de la société d'exploitation ? Il n'existe pas de réponse prédéfinie. Chaque structuration présentant des avantages et des inconvénients, la réponse dépend des objectifs patrimoniaux et du contexte familial du dirigeant. Par exemple, acquérir l'immobilier en direct a le mérite de la simplicité (peu de formalités, etc.) mais peut s'avérer pénalisant dans une optique de transmission ou lorsque l'acquisition est réalisée à plusieurs. Interposer une société civile soumise à l'IR, avec une rédaction des statuts sur mesure, permet d'éviter « les affres » de l'indivision, ou de prévoir et gérer les situations de démembrement de propriété (dissociation de l'avoir et du pouvoir). A l'opposé, l'acquisition de l'immeuble par la société d'exploitation peut être intéressante dans une optique de transmission à titre gratuit de la société. Dans ce cas, l'immobilier d'exploitation pourra bénéficier des effets du Pacte Dutreil, toutes conditions remplies par ailleurs, limitant ainsi le coût de la transmission des titres (coût de la donation en ligne directe réalisée avant 70 ans en pleine propriété estimé à 5,6 %).

Si l'acquisition est réalisée au travers d'une société civile, quelle question doit se poser le dirigeant ?

Le choix du régime fiscal de la société est LA question : IR ou option pour l'IS ? La fiscalité IR pèse lourdement sur les revenus fonciers : limitation des charges déductibles et taxation au taux marginal d'imposition à 62,2 % pour des associés personnes physiques. Le régime applicable en cas de cession est quant à lui avantageux puisqu'il prévoit l'application d'abattements en fonction du délai de détention (exonération d'IR et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans). A contrario, l'IS présente l'avantage d'avoir un taux et une assiette (amortissement, déduction des charges, etc.) plus faibles pendant la phase de perception des revenus. La fiscalité est toutefois plus importante lors de la cession du bien (« réintégration » des amortissements pratiqués). Plus la détention sera longue plus le coût sera donc important. Aucune solution n'est donc idéale, tout dépend de l'objectif patrimonial du dirigeant, du rendement du bien, etc. D'ailleurs, pourquoi choisir ?
Dans certains cas et sous réserve de respecter certaines précautions (intérêt de la société IS notamment), le recours au démembrement de propriété permet d'avoir les avantages de l'IR et de l'IS, le schéma consistant à acquérir l'usufruit temporaire du bien via la société d'exploitation et la nue-propriété à titre personnel.

La suppression de l'ISF​ en faveur de l'IFI a-t-elle des conséquences s'agissant de l'immobilier d'exploitation ?

Les conséquences au regard de la détention de l'immobilier d'exploitation sont multiples, obligeant le dirigeant à revoir les réflexes qu'il avait pu acquérir après plusieurs années de pratique d'ISF.

Rappelons tout d'abord que l'IFI vise les biens et droits réels immobiliers détenus directement par le redevable mais aussi indirectement par l'intermédiaire de sociétés ou d'organismes.

Inutile de multiplier les échelons entre l'immeuble et la société dans laquelle le redevable détient sa participation en espérant ainsi soustraire cet immeuble de l'assiette de l'IFI, le législateur ayant instauré une véritable logique de traçabilité des immeubles, qu'ils soient détenus directement ou indirectement.

Afin de ne pas sacrifier l'immobilier affecté à des activités économiques opérationnelles sur l'autel de la fiscalité, le législateur a prévu deux principaux mécanismes visant à exclure les actifs dits “opérationnels” du champ d'application de l'IFI.

Citons tout d'abord le mécanisme dit « d'exclusion », qui permet d'exclure de la valeur taxable à l'IFI, sous certaines conditions, les biens immobiliers détenus directement ou indirectement par une société opérationnelle.

Vient ensuite le dispositif d'exonération, très proche de celui existant sous l'égide de l'ISF en matière de bien professionnel. Sont visés ici les biens immobiliers détenus dans le patrimoine privé du redevable et affectés à l'exercice d'une activité constituant le bien professionnel de ce dernier.

Il faut donc “cartographier” les actifs immobiliers afin de déterminer si ces derniers entrent ou non dans l'assiette de l'IFI en recherchant tout d'abord l'application d'une exclusion et à défaut d'une exonération. Pour ce faire un certain nombre de questions doivent être traitées au regard des modalités de détention du bien immobilier (détention en direct ou via une société), la nature de l'activité de la société abritant ce bien, l'affection du bien immobilier (affectation à l'activité de la société qui en a la propriété ou une autre société), etc.

Vient ensuite l'exercice de la détermination de la fraction imposable des titres de la société qui pourra s'avérer délicat, voire complexe. Il faut pour cela compter sur les différentes clauses anti abus prévoyant la non déduction de certaines dettes et les différentes clauses de sauvegarde qui y sont attachées. Si l'on rajoute à cela la problématique des « prêts sans terme » et le rattachement de certains comptes-courants d'associés à cette catégorie, l'exercice tourne alors au véritable casse-tête.




MSM REDACTION
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