Stéphane Bombon, président de Fundimmo : « Nous pouvons lever un million d'euros en une heure »

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Stéphane Bombon, président de Fundimmo : « Nous pouvons lever  un million d'euros en une heure »
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Le marché du crowdfunding immobilier est en pleine effervescence. Bien connu du grand public, le secteur résidentiel a permis de démocratiser ce type d'investissement. C'est à présent l'offre tertiaire qui est en développement. À travers Fundimmo, l'une des plateformes spécialisées, co-fondée par Jérémie Benmoussa, son directeur général, et Stéphane Bombon, son président, qui présente les caractéristiques de ces levées de fonds en ligne assez spectaculaires.

Comment le crowdfunding​ est-il parvenu à financer des opérations immobilières ?

On comprend de manière assez claire qu'un promoteur puisse avoir besoin de fonds propres pour lancer une opération. Le crowdfunding immobilier a donc fait naître une alternative permettant de répondre à cette demande, initialement dans le résidentiel. Le monde de la promotion immobilière n'est pas, pour autant, cantonné au logement. Fundimmo, plateforme spécialisée dans ce type de levée de fonds, a ainsi décidé de proposer une offre tertiaire, un secteur qui représente quelque 20 % du marché de la construction. Aujourd'hui, le financement des locaux d'activité, bureaux, commerces, logistique... est toujours assez méconnu du grand public. Pour autant, c'est une classe d'actifs qui, comme le logement, est très consommatrice de fonds propres, mais à travers des opérations beaucoup plus courte qu'en résidentiel, (sauf pour le commerce). Fundimmo est actuellement sur une répartition proche du 50-50 entre les opérations de logement et le tertiaire, grâce à notre expertise et à notre réseau. En tant que pionnier, nous avons suscité de l'attrait sur ce secteur. D'autres plateformes proposent à présent les deux types de produits.

Votre plateforme s'est ainsi spécialisée dans l'immobilier tertiaire ?

Nous maîtrisons particulièrement bien le tertiaire sur lequel mes associés et les membres de notre comité consultatif interviennent depuis longtemps. Nous avons très tôt été en capacité de nous intéresser à ce marché et de proposer à des promoteurs, sans doute moins visibles, des possibilités de financement. Nous possédons surtout une capacité d'analyse des dossiers. C'est la clé de la réussite des plateformes. Prêter à des promoteurs est très simple. En revanche, prêter avec l'assurance que les promoteurs ont la capacité de rembourser est un autre sujet. La qualité d'une plateforme se mesure à sa capacité de sourcer des dossiers, mais surtout de sécuriser le remboursement des investisseurs. L'AMF estampille les plateformes garantissant un certain process et intrinsèquement une rigueur avérée. Chez Fundimmo, ce process est essentiellement humain, nullement automatisé.

Quels rendements moyens attendre de ces investissements en crowdfunding​ immobilier ?

Actuellement, le marché propose un rendement annuel moyen de 9,7 % sur ce marché du crowdfunding tertiaire. Il y a d'ailleurs très peu de disparité entre le logement et l'immobilier d'entreprise. L'élément prépondérant dans le taux est une combinaison de différents éléments dont deux sont essentiels. Le premier est le risque potentiel relatif à la commercialisation. Un projet pré-vendu, que ce soit en logement ou en activité, est naturellement moins risqué parce que le promoteur a globalement déjà assuré sa marge. Ne subsiste que les aléas de construction. Le deuxième élément est, quant à lui, totalement psychologique. Il s'agit de la durée. Un investisseur qui prête sur 24 mois demandera un taux bien supérieur à une levée sur 12 mois.

Le financement des fonds propres des promoteurs avant l'arrivée des plateformes de crowdfunding ?

Ce marché a toujours été assez discret. Avant l'arrivée des plateformes, les tours de table des promoteurs cherchant des fonds propres étaient de deux ordres. Le premier regroupait des co-promoteurs et des investisseurs privés. Le deuxième était plutôt constitué d'institutionnels qui disposaient de cette capacité de prêter des sommes très importantes sur de grosses opérations immobilières. Le crowdfunding vient aujourd'hui compléter cette offre en rendant les prêts plus facilement accessibles aux promoteurs.Nous sommes parvenus à faire comprendre à nos investisseurs particuliers que ce métier de l'immobilier tertiaire est entre les mains de professionnels compétents qui savent rentabiliser leurs opérations.

Pour un promoteur à la recherche de fonds propres, quel est le délai entre l'ouverture d'un dossier et sa mise en ligne ?

Le temps entre l'accord de principe d'un promoteur, sur un projet de financement de fonds propre, validé par notre comité, et la mise en ligne sur la plateforme, est au maximum de 15 jours. Quand la levée est complète, le temps mécanique de récupération des fonds auprès de nos investisseurs et le versement au promoteur est de deux semaines. Fundimmo est actuellement la seule plateforme qui peut proposer ce versement en 72 heures à partir du moment où il a accepté notre offre définitive et que le dossier est validé en comité.

Quel est le niveau moyen des opérations que vous financez dans l'immobilier tertiaire ?

Nous finançons aujourd'hui assez peu de petites opérations. Dans le tertiaire, les levées vont de 300 000 à 2,5 millions d'euros, selon les dossiers. Sur une opération de ce type, le ticket moyen est de 10 000 euros. Nous avons donc en moyenne 200 à 250 investisseurs. En revanche, sur des levées moins importantes, les tickets sont plus modestes, autour de

5 000 euros. Sur les levées de fonds importantes, nous avons aussi de gros investisseurs, institutionnels ou entreprises disposant d'une forte trésorerie, qui interviennent.

Combien de temps prennent généralement les levées de fonds ?

Sur notre plateforme, les fonds jusqu'à un million d'euros sont levés en moins d'une heure. Les levées les plus importantes, deux millions d'euros par exemple, se font dans les 24 heures. Nous avons trois types, des investisseurs particuliers très actifs qui représentent environ un tiers des levées, des investisseurs capables de mettre des tickets de 100 000 euros et enfin des institutionnels ou des entreprises.

Avez-vous quantifié le taux de défaut dans ce type d'investissement ?

Le marché de l'immobilier tertiaire n'est pas assez mature pour qu'on puisse tirer de réels enseignements. A l'échelle de l'ensemble des investissements immobiliers en crowdfunding, le taux de défaut n'est que de 0,5 %. Néanmoins, le risque zéro n'existe pas. Nous invitons d'ailleurs nos clients à diversifier leurs investissements.

Combien d'opérations de crowdfunding immobilier traitez-vous annuellement ?

Notre plateforme a été ouverte début 2016 avec une croissance de 200 à 300 % par an. Le marché est particulièrement porteur puisqu'il double chaque année.

En 2018, Fundimmo va lever 20 millions d'euros, représentant entre 30 et 40 dossiers. En 2019, nous projetons entre 60 et 80 dossiers. Concernant notre croissance à trois chiffres, il faut savoir que montant total levé par les plateformes de crowdfunding en 2017 ne représente que 1 % du montant des fonds propres investis par les promoteurs dans l'ensemble des opérations immobilières.




MSM REDACTION
Journaliste

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