La loi du 10 juillet 1965 (art. 22, al. 4) interdit au syndic de présider l'assemblée et de recevoir des mandats de vote des copropriétaires. L'objectif est d'assurer une indépendance de vote des copropriétaires. L'interdiction s'étend aux proches du syndic : son conjoint ou partenaire lié par un PACS, et à ses préposés. Dans deux arrêts du 7 mai 2014, la Cour de cassation a confirmé la rigueur de la jurisprudence dans l'interprétation de cet article.
Dans le premier (n° 12-26 426), la question se posait de savoir si, lorsque le syndic est titulaire d'un mandat plus général de gestion du patrimoine immobilier d'un copropriétaire, il peut échapper à l'interdiction. Le syndic soutenait que son mandat excédait la représentation aux assemblées générales et que le fait, en tant que gestionnaire de biens, de déléguer à un tiers le vote de certains de ses mandants, aurait pu contrevenir aux stipulations de son mandat de gestion. La cour d'appel avait admis cette analyse, mais son arrêt est censuré par la Cour de cassation qui vise l'article 22 al. 4. Conclusion : le syndic ne peut recevoir de délégation de vote d’un copropriétaire, même s’il est titulaire d’un mandat de gestion du patrimoine immobilier de ce copropriétaire.
Le deuxième arrêt concerne l'interprétation de la notion de « préposés ». Les salariés sont incontestablement des préposés. Or en l'espèce, la personne en cause n’était pas titulaire d'un contrat de travail. La cour d'appel avait assimilé cette personne à un préposé en relevant qu'elle émettait des bons de commande ou était mentionnée sur des factures de fournisseurs de la copropriété comme « contact », que le syndic l'avait chargée de commander des boitiers d'ouverture à distance de la barrière de l'immeuble, que des factures du syndic portaient sur son entête le nom de la personne en cause avec la mention « visa du directeur ». La Cour de cassation approuve : « la cour d’appel a pu retenir que, si aucun contrat de travail ne les liait, Mme L. travaillait pour le compte de la société Sogire, exécutait ses ordres, accomplissait pour son compte des actes de gestion incombant au syndic et se comportait à l’égard des tiers et des copropriétaires, comme la préposée du syndic et en a exactement déduit qu’elle était la préposée du syndic et ne pouvait, en cette qualité, recevoir de mandat pour voter à l’assemblée générale » (n° 13-11 743).
