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Le point sur l'immobilier en Île-de-France

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Le point sur l'immobilier en Île-de-France
AP

Gilles Ricour de Bourgies, président de la FNAIM Paris – Île-de-France, fait le point du marché immobilier en Île-de-France, au terme du premier semestre 2015. A Paris, le secteur s'apprête à affronter l'impact de l'encadrement des loyers…

Les prix…

Nous sommes toujours dans une phase de baisse des prix, légère et relativement homogène dans Paris et dans toute la région parisienne, avec globalement, au premier trimestre 2015 une baisse d’environ 1 %% par rapport au dernier trimestre 2014. Le deuxième trimestre a confirmé cette tendance baissière, une fois encore autour de 1 %%, avec quelques très faibles fluctuations. C’est la Seine-Saint-Denis qui résiste le mieux. Pour les autres départements, on est à peu près sur les mêmes tendances que Paris intramuros, où on peut souligner un très fort décalage entre les studio-petites surfaces –où nous sommes soit sur une stabilité, soit sur une légère baisse (-1 à -2 %%)– et les grands appartements. Pour ces derniers, nous enregistrons une baisse oscillant entre -5 et -10 %%, en cumulé, sur le premier semestre 2015 par rapport au premier semestre 2014. Nous avons Là une vraie difficulté qui tient au fait que les grandes surfaces sont surreprésentées dans les stocks des agences. Pour Paris intramuros, quand on regarde la typologie des appartements, 24 %% de la demande sont des biens de plus de 120 m2, alors qu’ils représentent 40 %% des stocks.

La fuite des investisseurs ?

Nous assistons à une grande déshérence des investisseurs français qui ne représentent plus que 10 %% des parts de marché –vs 30 %% avant l’encadrement des loyers. Depuis septembre 2014 et la volonté de Manuel Valls d’encadrer les loyers à Paris, nous avons enregistré une fuite des investisseurs de Paris avec un report partiel des investissements sur la banlieue. Environ 50 %% des investisseurs se sont reportés sur des achats en petite et grande couronnes, profitant de l’effet « Grand Paris ». Les 50 autres pour cents ont totalement disparu du secteur de l’immobilier.


Le marché en volumes

Le marché est néanmoins plutôt actif, favorisé par la légère baisse des prix et l’accompagnement de taux qui restent relativement stables. Nous enregistrons une progression de la part de marché dans nos agences, avec 20 %% de prises de rendez-vous et de visites réelles de produits. Phénomène tout à faut nouveau depuis le 1er trimestre 2015, nous vendons davantage d’appartements que nous n’en prenons à la Vente. Les stocks ont donc tendance à diminuer un peu, sauf, pour les grandes surfaces.

A propos de l’encadrement des loyers

L’impact est sensible depuis que la décision gouvernementale a été prise. Difficile pourtant de dire si l’application au 1er août va provoquer une nouvelle fuite, car je considère que les bailleurs se sont déjà désengagés. La mise en application va sans aucun doute amplifier le mouvement de désengagement des investisseurs. Nous constatons que des locataires commencent à se demander s’ils auraient intérêt changer de logement ; la mesure ne portant que sur les baux signés à partir du 1er août. En agences, nous avons actuellement beaucoup de questions portant sur l’opportunité de changer de location, sachant que les tacites reconductions ne seraient pas touchées par cet encadrement des loyers.
Nous avons quelques inquiétudes et beaucoup d’incertitudes, notamment sur ce qui va autoriser un complément de loyer.
Quelle est la base statistique qui a servi à construire les loyers référents ? Nous commençons à fouiller sérieusement et nous nous apercevons que la base statistique n’est pas d’une totale fiabilité. Il y a de très nombreux secteurs –224 ont été déterminés– sur lesquels l’OLAP –Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, ndlr– ne disposait pas de ces données. Or, c’est une observation des loyers qui devait amener à la fixation de ce loyer référent, nous en déduisons que pour beaucoup de secteur, ce n’est pas une observation qui a déterminé ce dernier, mais c’est un calcul, une estimation. Il y a donc des points fragiles au niveau de la loi. Il y a également le cas très préoccupant des locations meublées. C’est un autre problème... Vous avez, quelque chose que personnellement je regrette énormément, c’est la non prise en compte de l’état de l’appartement comme critère.
Depuis des années, nous nous attachons à dire à nos professionnels « rénovez vos appartements » et à nos bailleurs « Investissez, respectez vos locataires ». Avec l’encadrement, leur réaction est de se positionner à 20 %% du plafond, ce qui tire vers le haut un certain nombre de logements, et décident de ne pas faire de travaux, puisque ces derniers ne sont pas pris en compte la détermination du loyer.
Nous avons toujours dit que cette loi était mal ficelée. Cela commence à transparaître. Il aurait fallu se réveiller avant. J’ai fait le tour des députés et des sénateurs parisiens et je ne suis pas parvenu à me faire entendre. Malheureusement, ce qui devait arriver va arriver, c’est-à-dire faire beaucoup de bruit pour rien car de toutes façons, il y avait une baisse naturelle des montants des loyers. Au bout du compte, nous allons avoir une situation approchant la situation actuelle, mais que de dégâts ! Que de contestations en prévision ! Il nous faut aujourd’hui inventer du logement. C’est pour cela qu’à mes yeux, le Grand Paris est beaucoup plus important.

Le bail multiloc

Nous nous sommes attachés à négocier avec la Mairie de Paris la création du bail « Multiloc » qui est pour moi une vraie réponse à la difficulté des Parisiens de se loger. Ce dispositif est un bail dit « intermédiaire » où le bailleur accepte de se placer à 20 %% en-dessous du loyer référent –dans certains cas de 30 à 40 %% sous le loyer du marché–, avec une compensation donnée par la Mairie de Paris pour ceux qui remettent des logements vacants sur le marché de la location, en valorisant les travaux. Vous allez avoir deux types de primes travaux d’amélioration, de rénovation, de confort… C’est mon leitmotiv depuis toujours face aux bailleurs, « Certes, nous sommes en zone tendue, mais respectez vos locataires, donc refaite la peinture, changez la moquette, la tuyauterie défectueuse… » Tous ces travaux vont être visés par la Mairie de Paris, de 2 000 à 14 000 euros. Dans un esprit de vrai partenariat public-privé –je rends hommage à la Mairie de Paris–, puisque tous ces baux multilocs qui vont être signés devront l’être par l’intermédiaire d’un gestionnaire ou d’un professionnel de l’immobilier, tout simplement parce qu’il nécessite un suivi administratif, certaines règles à respecter. Ce n’est donc pas un bailleur privé, mais une agence immobilière qui va constituer le dossier, sans ralentir le process et la signature, puisque c’est la FNAIM Paris Île-de-France qui a créé la plateforme de suivi avec la Mairie de Paris.
Nous voulons commencer en septembre, avec l’espoir de signer un millier de baux avant d’atteindre une vitesse de croisière de 2 000 à 3 000 baux par an sur Paris intramuros quand la mesure sera en plein essor.

Concernant la formation

Nous venons de signer un accord avec les académies de Paris, Créteil et Versailles, pour remettre à niveau le contenu du BTS et nous engager davantage dans des accompagnements, sous forme de conférences dans les écoles et d’accueil des stagiaires dans nos agences. D’autre part, nous venons de signer un accord avec Manpower pour créer une plateforme à destination de nos 2 000 adhérents. Avec la loi ALUR, non seulement les patrons d’agence, mais aussi leurs collaborateurs, vont être soumis à la formation continue. Nous nous sommes dotés d’une plateforme créée par FuturSkill qui est une filiale de Manpower, qui va permettre de s’inscrire en ligne, permettant beaucoup de souplesse pour l’agent immobilier. Cet outil sera en ligne dès septembre. Nous serons donc prêts pour l’obligation de la loi ALUR de former chaque année nos 15 000 collaborateurs.

Le recrutement

Chaque année, nos 2 000 adhérents recrutent environ 150 candidats. Les débouchés sont nombreux et variés. Encore faut-il choisir la formation la plus complète dans un environnement toujours plus exigeant. Aujourd’hui, la majorité des candidats qui intègrent un cabinet ont un niveau Bac+3.

A propos du Grand Paris

Il ne s’agit plus d’y croire, mais de constater… Je commence à visiter les hubs autour de Paris, les travaux sont partis. Le maillage territorial au niveau du Grand Paris Express est sur les rails. Les travaux ont commencé. C’est que du bonheur ! On voit enfin quelque chose de très lourd totalement engagé, avec des préemptions de terrains… On ne parle plus de projets, nous sommes dans l’action et la FNAIM Paris – Île-de-France est partie prenante de toutes les réflexions dans toutes les instances régionales avec cet avantage que nous avons d’être ancrés dans la réalité terrain, notamment au niveau de l’aménagement des périmètres autour des gares.

 

- La formation, un engagement de long terme pour la FNAIM du Grand Paris

 

La complexification progressive des enjeux de l’immobilier et les tensions existantes sur le logement en Ile-de-France rendent nécessaires une information et une formation de pointe sur les métiers de l’immobilier, démarche que la FNAIM du Grand Paris a entamé depuis de nombreuses années. La FNAIM du Grand Paris, membre du Club des Partenaires des académies franciliennes depuis 2006, a signé six conventions avec des établissements scolaires (ENC Bessières, lycée Jean Lurçat, lycée Maurice Ravel, lycée Maurice Genevois, lycée Robert Doisneau et lycée Olympe de Gouges). Elle dispose en outre de sa propre école de formation, l’Ecole supérieure de l’immobilier (ESI), qui dispense non seulement un enseignement du post-baccalauréat au Master, mais aussi des formations plus courtes, continue ou en alternance.


- Multiloc Paris : mobiliser les logements vacants…

En lien avec tous les acteurs du secteur privé, le dispositif Multiloc a pour objectif premier de mobiliser les logements parisiens vacants, actuellement estimés à 40 000.

En remettant sur le marché des logements vacants, le dispositif permettra à ces classes moyennes de payer des loyers à un prix inférieur de 20 %% par rapport au niveau médian du secteur. Multiloc s'adresse à un public de toute composition familiale, dont les revenus se situent sous les plafonds du logement intermédiaire (logements PLI) qu'il soit inscrit ou non comme demandeur de logement social.
Pour Anne Hidalgo, « c'est un dispositif vertueux gagnant-gagnant, car nous allons offrir de fortes garanties aux propriétaires et également des incitations sous forme de primes aux agences immobilières qui remettront des logements vacants dans le circuit de leurs offres. »
Ian Brossat, adjoint de la maire en charge du logement et de l'hébergement d'urgence, détaille les différentes incitations et garanties offertes par Multiloc. « 2 000 € pour les propriétaires qui entreront dans le dispositif, une gestion locative professionnelle, la prise en charge du financement de la garantie contre les risques locatifs (impayés de loyer et charges locatives, dégradations et frais contentieux), un remboursement partiel des diagnostics techniques obligatoires dans le cadre d'une mise en location, et un soutien financier dans la réalisation de travaux de remise en état ou d'embellissement du logement jusqu'à 2 500 €. »
« Par ailleurs, précise Ian Brossat, dans le cadre du volet spécifique sur les logements durablement vacants, une prime d'aide à la remise en état d'un montant de 7 500 € maximum par logement, peut être versée au propriétaire à hauteur des frais engagés. »
Au total, le coût du dispositif pour la Ville sera compris entre 6 000 et 14 000 € environ par logement, en fonction de sa surface et de la situation du logement avant la prise à bail (notamment vacance depuis plus de six mois ou non).




Jean-Paul VIART
Journaliste

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