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L'importance de la date d'accession

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L'importance de la date d'accession
Bertrand Desjuzeur

Un arrêt de la Cour d'appel de Paris montre l'importance de la date à laquelle joue l'accession en faveur du bailleur.

L'accession permet au bailleur de devenir propriétaire des améliorations apportées à l'immeuble loué ou des constructions opérées par le locataire sur un terrain loué. L'accession résulte de l'application de l'article 555 du Code civil qui prévoit que lorsque des constructions sont faites par un tiers avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire a le choix d'en conserver la propriété ou d'obliger le tiers à les enlever.

Dans un bail commercial, il est fréquent de prévoir, par une clause d'accession, les modalités de transfert au bailleur de la propriété de ces constructions. Mais ce n'est pas toujours le cas, comme en témoigne l'affaire jugée par la cour d'appel de Paris qui concernait la location d'un terrain sur lequel le locataire exploitait un aérodrome privé à Saint Tropez. Il avait eu l'autorisation de construire des bâtiments. Le bail de 1970 avait été renouvelé en 1986 puis prolongé en 1998 jusqu'à fin 2009. En avril 2009, les bailleurs avaient donné congé avec offre de renouvellement pour un loyer de 160 000 euros au lieu de 31 219 euros.

Les bailleurs soutenaient qu'ils avaient participé au financement des travaux de construction en prolongeant durablement le bail tout en maintenant un loyer sous-évalué. La cour d'appel ne l'a pas admis : « À défaut de clause d’accession, la seule durée des baux successifs et notamment du second bail de 1986, de 20 années à compter du 1er janvier 1986, prorogé de 3 années ne peut suffire à retenir que les bailleurs ont participé indirectement au financement des constructions nécessaires à l’exercice de l’activité commerciale en ayant permis au locataire d’en amortir le coût par un loyer réduit alors qu’aucune démonstration n’est faite par les bailleurs que le loyer convenu a été fixé à un faible montant pour permettre […] l’étalement ou l’amortissement du coût des constructions […] et l’intention des parties de prévoir le financement des constructions par la signature de baux de longue durée ne se déduit d’aucun élément.

Il s’ensuit que les constructions ne peuvent être considérées comme ayant fait accession aux bailleurs lors du premier renouvellement suivant leur édification et qu’en conséquence, la valeur locative des biens loués devra être appréciée en fonction des modalités de l’article R 145-9 du Code de commerce concernant les terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions » (CA Paris, 21 mai 2014, n° 12/13023).

L'accession n'ayant pas eu lieu, la cour fixe le loyer pour le seuil terrain nu. Mais les terrains nus échappant au plafonnement, la cour porte le loyer à 77 358 euros.




Jean-Paul VIART
Journaliste

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