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Grand Témoin

Karine Julien-Elkaïm, Polylogis : « 400 logements neufs livrés chaque année en Seine-et-Marne »

Avec pour slogan “Loger plus, loger mieux”, le bailleur social Polylogis développe depuis peu des projets d’aménagement et de renouvellement urbain, comme l’explique Karine Julien-Elkaïm, présidente du Comité exécutif du groupe Polylogis.
Karine Julien-Elkaïm, Polylogis : « 400 logements neufs livrés chaque année en Seine-et-Marne »
© MSM

ÉconomieVie des entreprises Publié le , Propos recueillis par Quentin Clauzon

Quelles sont vos missions ?

Nous sommes spécialisés dans la construction, la rénovation, la gestion de logements familiaux, ainsi que dans la vente de logements. Nous proposons des parcours résidentiels sécurisés à travers l’accession à la propriété ou la vente du patrimoine social. Polylogis réalise aussi des résidences adaptées aux étudiants, chercheurs, jeunes actifs, personnes âgées, en situation de handicap et ménages en grande précarité. Il y a deux ans, nous avons également acquis Immo de France Paris Île-de-France, pour accompagner les propriétaires dans leur gestion locative ou les locataires dans la gestion de leur copropriété.

Il s’agit d’un groupe assez singulier par rapport à d’autres entreprises du secteur, puisque nous avons beaucoup de métiers que l’on ne trouve pas forcément au sein d’une même entité. Nous essayons d’être un opérateur global pour apporter une réponse à toutes les questions que peuvent se poser nos clients, que ce soit les collectivités territoriales, les accédants à la propriété ou les locataires. Aujourd’hui, notre groupe compte 1 600 collaborateurs, un patrimoine de 150 000 logements (82 000 logements sociaux ou intermédiaires et 65 000 logements privés gérés pour des tiers). En termes de développement, Trois Moulins Habitat (TMH) représente 25 % du patrimoine du groupe. Ce sont environ 400 logements neufs livrés chaque année en Seine-et-Marne.

Travaillez-vous également sur l’aménagement ?

Oui, l’aménagement est un nouveau métier. Nous avons créé une structure dédiée il y a deux ans : CitAme. Son objectif est de travailler sur notre foncier propre, ce que nous avons déjà commencé à faire, ou de faire de l’aménagement pour des collectivités notamment. L’année dernière, nous avons lancé quatre projets importants. Aujourd’hui, la difficulté, c’est de trouver du foncier. Étant propriétaires fonciers avec des emprises pas forcément bien utilisées, nous les identifions et nous nous penchons sur la manière dont elles sont aménagées. Nous proposons ensuite des projets aux collectivités. Nous démolissons une partie, puis nous réhabilitons ce que nous ne démolissons pas. Sur le reste de l’emprise, nous reconstruisons différemment avec des produits qui sont adaptés aujourd’hui aux besoins de la collectivité. Cela peut être de l’intermédiaire, de l’intergénérationnel, du coworking solidaire ou du logement social.

Quelle est votre stratégie en matière de construction et de rénovation de logements ?

Nous avons deux enjeux essentiels. Le premier, c’est la construction neuve et le second, la réhabilitation. La réhabilitation est un sujet que nous suivons depuis très longtemps. Globalement, nous investissons près de 100 millions d’euros tous les ans dans la réhabilitation et la maintenance de notre patrimoine. Les trois quarts de ces investissements se situent en Île-de-France. Nous travaillons donc vraiment sur ces questions de passoires énergétiques et autres depuis longtemps. Cela va continuer, puisqu’il nous reste encore quelques logements classés en F et très peu en G. L’objectif, dans les deux ans à venir, c’est d’avoir complètement réhabilité tous ces logements.

En termes de construction neuve, nous avions des objectifs très ambitieux avec 2 000 logements par an environ. Nous sommes en train de retravailler ces objectifs pour plusieurs raisons. La première, c’est qu’il devient de plus en plus compliqué de trouver des terrains. Nous travaillons sur un autre type de foncier. D’où la création de notre structure d’aménagement CitAme et le lancement, l’année dernière, de projets en Seine-et-Marne, notamment.

Au-delà, nous subissons une évolution des coûts de construction qui sont extrêmement importants et cela nous oblige à revoir nos plans à long terme. Dans la mesure où les coûts évoluent de manière extrêmement importante, cela se traduit, en termes de fonds propres, par des montants qui sont vraiment très élevés. Jusqu’à présent, nous avions plusieurs éléments : le logement famille classique, les résidences et tout ce qui concerne l’intermédiaire. En Île-de-France et dans les zones tendues, cette dernière demande est très élevée. C’est justement l’adéquation entre ces trois types de construction que nous allons étudier dans les mois à venir. Mais aujourd’hui, ce qui nous paraît très important, c’est de pouvoir maintenir un volant fort, notamment dans les résidences, parce qu’en travaillant avec les collectivités, nous voyons bien qu’il y a un besoin extrêmement fort sur ce type de demandes, notamment pour les résidences.

Toujours en matière de rénovation, comment agissez-vous sur le prix des loyers en période d’inflation comme actuellement ?

La rénovation urbaine est vraiment très prégnante dans nos activités. Depuis trois ou quatre ans, nous constatons, au même titre que la construction neuve, une hausse des coûts de réhabilitation extrêmement importante, notamment liée aux matières premières. Qu’il s’agisse de construction ou de réhabilitation, on est souvent sur les mêmes sujets. Au niveau des charges locatives, une bonne partie de notre patrimoine est en chauffage collectif, soit urbain (réseau de chaleur), soit gaz. Jusqu’à maintenant, nous avions plutôt des coûts d’acquisition de l’énergie qui étaient en dessous des coûts classiques du bouclier tarifaire. Il n’y a pas eu d’évolution pour nos locataires jusqu’à maintenant. Mais depuis le 1er juillet, nous sommes sur les coûts du bouclier tarifaire (prolongé jusqu’à fin décembre sous sa forme actuelle, NDLR). Ce qui est sûr, c’est que, comme partout ailleurs, nous allons connaître une hausse des coûts du chauffage. Globalement, ils représentent à peu près 25 % du coût des charges locatives récupérables. C’est-à-dire que pour 100 euros facturés au locataire, il y en a 25 qui sont liés à la couverture énergétique. Forcément, quand vous avez une évolution comme celle du gaz en ce moment, l’impact sur les charges des locataires est assez important. Nous travaillons donc vraiment à l’amélioration de l’efficacité énergétique de nos bâtiments avec l’objectif de diminuer la facture globale, c’est-à-dire loyer et charges locatives. L’idée, c’est vraiment d’essayer de maintenir un coût abordable pour nos locataires.

Comment concilier les besoins en nouveaux logements (50 000 par an dans la Région) avec les difficultés à trouver des terrains en petite couronne en raison du ralentissement de l’artificialisation des sols ?

En petite couronne, il n’y a effectivement plus de foncier disponible. La première solution, c’est d’améliorer la densification. Actuellement, nous travaillons différemment sur notre foncier pour avoir une offre nouvelle. Quand ce n’est pas possible, vous pouvez faire de la surélévation, c’est-à-dire prendre le patrimoine existant, et, en fonction du PLU (Plan local d’urbanisme, NDLR), l’augmenter d’un ou deux étages. Nous avons désormais les techniques pour le faire. Au-delà de la petite couronne, nous travaillons aussi avec nos propres équipes de développement pour pouvoir trouver du foncier. Par ailleurs, nous proposons aux collectivités l’offre la plus adéquate en fonction de leurs besoins. Il peut s’agir de résidences étudiantes, intergénérationnelles ou de logements intermédiaire ou social. On s’adapte, mais cette problématique du foncier est de plus en plus marquée.

Le besoin en logements sociaux va-t-il augmenter ?

Si l’on se penche sur le nombre de demandeurs, on voit qu’il est extrêmement important et va continuer à l’être. Depuis quelques années, travailler sur l’offre est compliqué. Par exemple, nous avons rencontré des difficultés pour obtenir des permis de construire durant les dernières élections. Ce qui est important, c’est de pouvoir accompagner, non seulement nos locataires sur le volet logement, mais aussi en ce qui concerne les services. Nous travaillons beaucoup pour accompagner nos locataires avec les services que nous pouvons leur offrir, que ce soit au sein de la résidence en termes de lien social ou de biodiversité. Je pense notamment au coworking solidaire. L’idée, c’est de travailler aussi sur son environnement, c’est-à-dire l’habitat et les autres habitants. C’est vraiment ce côté sociétal du logement social que nous travaillons pour pouvoir l’ancrer réellement dans la ville.

Démolition-reconstruction à Vaires-sur-Marne

C’est sous la houlette de CitAme, nouvelle filiale du Groupe Polylogis, qu’une opération de démolition-reconstruction est menée actuellement à Vaires-sur-Marne. Ce chantier se trouve sous la responsabilité de Trois Moulins Habitat (TMH), représentant de Polylogis en Seine-et-Marne. « Nous avons déjà démoli 13 logements anciens et une trentaine d’autres vont suivre. La libération d’espaces résultant de ces démolitions nous permet de diversifier notre offre locative et d’éviter l’étalement urbain. Nous conservons d’ailleurs un très bel espace vert », explique Gilles Sambussy, directeur général de TMH. À terme, ce sont 150 logements (70 logements sociaux et le double en accession) qui vont renaître. C’est là que se situe la valeur ajoutée de CitAme en matière d’aménagement. Le rôle de Trois Moulins Habitat est d’adapter les politiques publiques pour qu’elles répondent aux souhaits des élus locaux, qui déterminent l’évolution urbaine et architecturale de leur commune. « Nous sommes une sorte de cheville ouvrière entre les grandes orientations nationales et leur déclinaison sur le plan local », conclut Gilles Sambussy.

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