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Comment acquérir son immobilier d'entreprise ?

L'immobilier d'entreprise est souvent une belle occasion afin d'augmenter et de sécuriser son patrimoine en profitant des taux d'intérêt aujourd'hui très bas. La question qui se pose est alors de savoir comment structurer son acquisition ?
Comment acquérir son immobilier d'entreprise ?

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Acheter au bilan ?

La solution la plus simple en apparence pourrait être de faire acheter par la société commerciale ou la holding. Le plus souvent, elles disposent de trésorerie disponible et le dirigeant considère que le coût fiscal de la distribution de dividendes qui serait nécessaire pour faire l'achat depuis son patrimoine privé est insupportable. Or, le plus souvent, et surtout dans les TPE ou les PME, il est préférable de garder les murs hors de l'entreprise et éloignés du risque des affaires. Sous certaines conditions, il échappera aux difficultés de l'entreprise et surtout pourra être conservé en cas de cession de l'entreprise ou encore transmis aux enfants séparément. Une autre alternative peut aussi consister à associer au sein d'une société civile translucide (non soumise à l'IS), un ou plusieurs associés personnes physiques qui dépendront de l'Impôt sur le revenu (IR), la société d'exploitation elle-même ou une holding assujettie à l'IS. Cette solution offre ainsi l'avantage de jouer sur deux tableaux en combinant deux structures assujetties à des régimes radicalement différents (IR versus IS).

Ainsi, la trésorerie pourra être utilisée pour financer le paiement des frais d'acquisition et apporter les fonds propres permettant d'obtenir le financement souhaité, tout en se laissant la possibilité de transmettre plus tard aux enfants la partie détenue par les personnes physiques, par exemple.

La clef de répartition entre les associés assujettis à l'IR et la société à l'IS dépendra naturellement des objectifs poursuivis.

S'associer pour acheter

Si le projet est porté par plusieurs personnes, il faudra naturellement structurer leurs relations juridiques. C'est typiquement la situation de professionnels libéraux voulant partager un lieu unique pour y exercer des activités complémentaires (professions juridiques et comptables, par exemple.). Sans hésiter ici, on proposera d'acheter par le biais d'une société civile qui permet d'organiser la gouvernance sans interférence des familles. La SCI apporte beaucoup d'avantages : c'est une organisation claire et hiérarchisée (un gérant nommé et contrôlé par l'assemblée), pérenne (99 ans ! sans possibilité de demande en partage sauf cas particuliers), protégée des aléas de la vie des associés, décès, liquidation judiciaire ou divorce d'un associé seront sans incidence majeure sur la vie de la société. Nous sommes en revanche très réservés sur la constitution d'une société entre deux associés égaux. C'est la tentation normale de ne pas chercher à dominer l'autre lors de l'association mais en réalité, l'absence de leader peut vite d'évérer catastrophique : le risque majeur est celui du blocage complet, plus difficile à dénouer que celui d'une indivision. Seule la voie judiciaire sera ouverte, sur le fondement souvent du blocage complet de son fonctionnement (art. 1844-7 du code civil). Souvent constituée entre deux époux ou deux partenaires de Pacs, elle vient superposer un conflit de droit des sociétés à un conflit conjugal, ce qui complexifie et renchérit le coût de la séparation.

Choisir le régime d'imposition des loyers

Les revenus tirés de la location de locaux nus par des particuliers sont obligatoirement imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Or ce régime n'est pas le plus performant si l'on souhaite emprunter massivement, car la charge d'impôt (payé notamment sur les sommes remboursées chaque année à la banque) limitera la capacité de remboursement bancaire). Or, l'option pour l'impôt sur les sociétés est réservée aux sociétés.

Faciliter la transmission familiale

La SCI est le support naturel d'une transmission familiale des actifs. Elle sera souvent choisie dans cette perspective. En effet, elle permet aux donateurs (les parents) de conserver de très larges pouvoirs de gestion, pouvant aller jusqu'à celui d'arbitrer les actifs tout en transmettant une part majoritaire du capital social (éventuellement en conservant l'usufruit, comme la fiscalité actuelle y incite fortement. Fiscalement, l'interposition d'une société permettra de déduire très légalement la dette pour liquider les droits de donation. Et cela peut s'avérer très pertinent sur la durée, le locataire remboursant en quelque sorte la dette des enfants… Naturellement chaque situation appelle une solution appropriée en fonction des objectifs poursuivis. En conclusion pour acquérir l'immobilier de l'entreprise, le recours à la SCI s'avérera souvent opportun.

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