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Bail commercial : attention au congé...

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Bail commercial :  attention au congé...
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Le bailleur a une nouvelle possibilité de donner un congé à l'expiration d'une période triennale pour transformer, à usage principal d'habitation, un immeuble.

La loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) a modifié l'article L. 145-4 du Code de commerce pour créer une nouvelle faculté de résiliation triennale au profit du bailleur.

Il s'agit de l'hypothèse dans laquelle le bailleur souhaite « transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ».

Les facultés de résiliation triennale du bailleur

Le bail commercial est un contrat qui, en principe, n'a de durée ferme que pour le bailleur.

Le preneur peut en effet mettre un terme à un bail commercial en cours à chaque échéance triennale, sous réserve du respect d'un délai de préavis de six mois (C. com., art. L. 145-4).

Il peut toutefois renoncer à sa faculté de résiliation triennale, mais seulement si le bail commercial porte sur un local monovalent, à un usage exclusif de bureaux ou de stockage, cette restriction ayant été introduite par la loi dite Pinel (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises) à l'article
L. 145-4 du Code de commerce.

Le bailleur dispose également d'une faculté triennale mais qui ne peut être exercée que dans certaines hypothèses et, notamment, s'agissant d'opérations immobilières :

1 - Congé pour construire ou recontruire l'immeuble existant : articles L. 145-4 et L. 145-18 du Code de commerce ; Dans ce cas, le bailleur doit régler une indemnité d'éviction, sauf s'il offre au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent (C. com., art. L. 145-18).

2 - Reprise temporaire pour surélever l'immeuble : article L. 145-21 du Code de commerce.

L'indemnité due au locataire est alors égale au préjudice subi pendant cette éviction qui n'est que temporaire, sans pouvoir excéder trois ans de loyer.

3 - Congé pour réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage : articles L. 145-4 et L. 145-23-1 du Code de commerce.

Dans ce cas, le loyer du bail est diminué pour tenir compte des surfaces retranchées.

4 - Congé donné par le propriétaire qui a obtenu un permis de construire un local d'habitation sur tout ou partie d'un des terrains visés au 2° de l'article
L. 145-1 : article L. 145-24 du Code de commerce.

Dans ces deux derniers cas, le locataire n'a pas droit en principe à une indemnité d'éviction.

L'article 28 de loi ELAN a modifié l'article L. 145-4 du Code de commerce pour créer une nouvelle faculté de résiliation triennale au profit du bailleur. Il s'agit de l'hypothèse dans laquelle le bailleur souhaite « transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ».

La rédaction des nouvelles dispositions semble maladroite car cette faculté est prévue dans le cas où le bailleur « entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 ». Or, ces textes ne concernent pas le cas du congé pour transformer à usage d'habitation un immeuble.

Le nouveau congé pour transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation

L'objectif de la création d'une nouvelle faculté de résiliation au profit du bailleur, introduite par un amendement au projet de loi initial, est de « permettre aux bailleurs qui transforment un immeuble existant en un immeuble principal d'habitation (donc par exemple un immeuble de bureaux en un immeuble de logements) de donner congé aux locataires à chaque échéance triennale du bail. Cela facilitera la transformation des immeubles de bureaux en logements. L'amendement complète ainsi l'article L. 145-4 du code du commerce qui permet déjà au bailleur de donner congé à l'expiration d'une période triennale dans certains cas » (amendement n° CE1309 présenté par M. Lioger, rapporteur : http://www.assemblee-nationale.fr/15/amendements/0846/CION-ECO/CE1309.pdf).

Il s'agit d'une véritable innovation dès lors qu'un tel congé pourra être donné, à l'expiration d'une période triennale mais vraisemblablement également en cours de tacite prolongation, en dehors d'un cas de reconstruction déjà prévu aux articles L. 145-4 et L. 145-18 du Code de commerce.

Il peut en outre être rappelé que le congé pour reconstruire visé au dernier de ces textes ne peut concerner de simples travaux de transformation ou d'aménagements (Cass. com., 07-07-1959, Bonnardel c/ Epoux Brunet) ou une reconstruction partielle.

La transformation de l'immeuble existant en un immeuble principal d'habitation pourra en effet résulter d'une rénovation ou d'une réhabilitation. Ces termes ne sont toutefois pas définis par les nouvelles dispositions.

La mention selon laquelle le bailleur peut donner congé afin de transformer à usage principal d'habitation un immeuble par reconstruction est redondante avec la faculté du bailleur, qui existait déjà avant la loi ELAN, de donner un congé pour reconstruire, sans autre précision. La possibilité pour le bailleur d'échapper au paiement de l'indemnité d'éviction en offrant un local de remplacement n'est pas prévue pour le congé notifié dans le cadre de la transformation de l'immeuble.

La notion d'« immeuble principal d'habitation », visée par l'article L. 145-4 du Code de commerce modifié, n'est pas précisée. Dès lors que l'habitation est l'usage principal, certains locaux de l'immeuble devraient pouvoir être affectés à un usage autre, commercial notamment.

Certaines décisions rendues dans le cadre de l'application de l'article L. 145-18 du Code de commerce devraient trouver également à s'appliquer dans le cadre de cette nouvelle faculté de résiliation, notamment en ce qui concerne l'intention du bailleur qui délivre le congé d'effectuer les travaux en cas de revente projetée de l'immeuble (Cass. civ. 3, 27-10-1993, n° 91-16.964 ; Cass. civ. 3, 12-07-1995,
n° 93-10.133 ; Cass. civ. 3, 27-11-2012, n° 10-30.071, F-D).

Il n'est pas expressément précisé que le locataire aura droit dans ce cas à une indemnité d'éviction, contrairement à l'hypothèse du congé pour construire ou reconstruire (C. com., art. L. 145-18).

Or, certains des congés visés à l'article L. 145-4 du Code de commerce n'ouvrent pas droit au preneur à une indemnité d'éviction (réaffectation du local d'habitation accessoire à cet usage et construction d'un local d'habitation sur un terrain). Toutefois, dans ces dernières hypothèses, le locataire n'est pas privé de son fonds de commerce, ce qui justifie la solution.

En tout état de cause, l'article L. 145-14 du Code de commerce dispose, à titre de règle générale, que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».

Le bailleur qui délivre un congé pour transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant devrait donc être tenu de régler une indemnité d'éviction au locataire.

L'application dans le temps des nouvelles dispositions de l'article L. 145-4 du Code de commerce

La question se pose de savoir si cette faculté de donner congé pour transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant est applicable aux baux en cours. La loi ELAN ne comporte pas de dispositions transitoires sur ce point.

En principe, les contrats conclus avant l'entrée en vigueur d'une loi nouvelle restent soumis à la loi applicable lorsqu'ils ont été conclus.

Ce principe connaît des tempéraments.

Ainsi, les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur à la date où ils se produisent.

Les nouvelles dispositions de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, qui ont modifié celles de l'article L. 145-9 du Code de commerce relatives à la date d'effet du congé, ont été jugées immédiatement applicables car elles concernent les effets légaux d'un contrat (Cass. civ. 3, 03-07-2013, n° 12-21.541, FS-P+B).

La loi nouvelle est également applicable aux contrats en cours si elle contient une disposition relevant d'un ordre public impérieux.

Les dispositions de l'article L. 145-7-1 du code de commerce, issues de la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques, qui exclut toute résiliation unilatérale en fin de période triennale pour l'exploitant d'une résidence de tourisme, ont également été considérées comme applicables aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur (Cass. civ. 3, 09-02-2017, n° 16-10.350, FS-P+B+I), sans qu'aient été visés dans cette décision les effets légaux du contrat. La Cour de cassation a affirmé dans cet arrêt que ces nouvelles dispositions étaient d'ordre public, sans relever le caractère impérieux de ce dernier.

Compte-tenu du fait que la nouvelle faculté de résiliation triennale pour transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant répond à un motif d'intérêt général (la création de logement) (sur ce point, voir J. Monéger, Le bail commercial et la loi Elan :

naissance d'un nouveau congé triennal au profit du bailleur pour la transformation en logements d'immeubles loués à usage de bureau, Loyers et copr. 2019, alerte n° 6), son application aux baux en cours ne peut être exclue.




MSM REDACTION
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