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Assurer un environnement commercial ?

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Assurer un environnement commercial ?
Bertrand Desjuzeur

Pour la Cour de cassation, le bailleur n'est pas tenu d'assurer un environnement commercial à son locataire.

Un bailleur doit-il assurer un environnement commercial à son locataire ? Un sous-locataire reprochait à son bailleur, lui-même locataire, d'avoir fermé le magasin qu'il exploitait dans des locaux contigus à ceux qui étaient sous-loués. Après résiliation amiable de la sous-location, le sous-locataire demandait à son bailleur une indemnisation pour abandon du centre commercial. Action rejetée en appel et en cassation.

La Cour énonce une règle de principe : « Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu'il n'existait pas d'obligation légale pour le bailleur d'un local situé dans un centre commercial ou une galerie commerciale d'assurer le maintien de l'environnement commercial », l'arrêt approuve la cour d'appel d'avoir considéré que le locataire n'avait pas commis de faute en quittant les lieux. (Civ. 3E, 3 juil. 2013).

Il observe que le contrat prévoyait simplement une obligation de mise à disposition des locaux mais que si les activités étaient incontestablement complémentaires, cela n'établissait pas pour autant une commune intention des parties d'obliger le bailleur à maintenir son activité aussi longtemps que la sous-location perdurerait.

Le code civil impose au bailleur d'assurer à son locataire une jouissance paisible (art. 1719). Le bail peut prévoir des obligations plus précises à l'égard du bailleur, pour favoriser l'activité commerciale du locataire. Mais en dehors de tout engagement contractuel, le bailleur n'est pas tenu d'une obligation spécifique. La Cour de cassation avait déjà indiqué qu'en l'absence de stipulation particulière, le bailleur, propriétaire d'une galerie marchande, est seulement tenu d'assurer la délivrance, l'entretien et la jouissance paisible de la chose louée (Civ. 3E, 12 juil. 2000). Elle avait toutefois rendu en 2006 un arrêt différent. La cour d'appel avait jugé que le bailleur n'avait aucune obligation d'assurer au locataire un environnement commercial favorable en entretenant les parties communes. L'arrêt avait été cassé au motif que la cour d'aurait dû rechercher si le défaut d'entretien des parties communes du centre commercial n'avait pas pour effet de priver les preneurs des avantages qu'ils tenaient du bail (Civ. 3E, 21 oct. 2006).

Ces solutions peuvent se combiner. Le bailleur doit assurer l'entretien des parties communes (arrêt de 2006), mais il n'est pas tenu du « maintien de l'environnement commercial » (arrêts de 2000 et de 2013). On peut distinguer le premier point qui se rattache davantage à un aspect matériel des lieux du second point qui est relatif à une dynamique commerciale favorisée par un contexte d'ensemble.






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