La stratégie logement du Gouvernement décryptée par les professionnels

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La stratégie logement du Gouvernement décryptée par les professionnels
© gouvernement.fr - Présentation de la stratégie pour le logement au ministère de la Cohésion des territoires.

Les professionnels de l'immobilier réagissent aux grandes lignes de la stratégie logement présentée par le Gouvernement. Pour Jean-François Buet, président de la FNAIM, une partie des mesures va dans le bon sens. Philippe Taboret, directeur général de Cafpi regrette, pour sa part, que le PTZ soit uniquement centré sur l'immobilier neuf en zone tendue. Norbert Fanchon et Ivain Le Roy Liberge livrent également leur analyse.

« De nombreuses mesures positives, mais un Grenelle du logement plus que jamais nécessaire ! »

Par Jean-François Buet, président de la FNAIM.

Parmi les mesures pour le logement présentées par le gouvernement, il est appréciable de noter que plusieurs d'entre elles vont dans le bon sens : aucune norme nouvelle, libération du foncier et lutte contre la rétention foncière, mobilité accrue dans le parc social, transition énergétique et numérique dans les territoires, ainsi que le bail mobilité. Malgré tout leur intérêt, ces mesures ne pourront répondre à leurs objectifs que si elles s'inscrivent dans le cadre d'une véritable concertation réunissant l'ensemble des acteurs du logement. Seul un Grenelle du logement pourra participer efficacement et de manière pertinente au rééquilibrage du marché et permettra de repartir sur des bases saines. Cette concertation, que la FNAIM demande depuis le début de la présidence Macron ,serait un signal important pour accompagner les réformes nécessaires.

Nous sommes prêts à dialoguer avec des responsables politiques pragmatiques, à l'écoute des professionnels et nous saurons rester vigilants pour que le premier patrimoine des Français connaisse une grande réforme à la hauteur des enjeux.

« Stratégie Logement : un pari perdu ? »

Par Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.

En recentrant le PTZ uniquement sur l'immobilier neuf en zone tendue, on exclut les primo-accédants qui ne pourront plus acheter à cause des prix trop élevés. Rappelons que la majorité des PTZ se réalisent dans les zones périphériques, et pour cause… Les ménages les plus fragiles financièrement s'éloignent des villes et font souvent construire. Pour preuve, la bonne santé du marché de la maison individuelle, qui affiche depuis deux ans une croissance, tant au niveau du nombre de chantiers que des emplois induits. Limiter le PTZ revient à donner un véritable coup de frein au choc de l'offre voulu par le Président. C'est également une erreur politique, car elle va affaiblir ce secteur qui a enfin, et difficilement, retrouvé son équilibre.

À l'inverse, en concentrant le PTZ ancien dans les zones détendues, le Gouvernement pense-t-il réhabiliter la France rurale ? C'est oublié que le PTZ ancien permet aux primo-accédants d'acheter en zone tendue des biens dégradés à réhabiliter et ainsi devenir propriétaires près de leur lieu de travail. De plus, en zones tendues, cette mesure remet sur le marché des logements qui étaient restés vacants faute d'entretien.

Ces choix sont incompréhensibles, car ils laissent les primo-accédants des zones tendues sur le bord de la route. Mais le gouvernement, dans son calcul financier, n'a-t-il pas cherché à donner, afin de réaliser des économies, l'illusion qu'il maintenait un dispositif tout en lui retirant sa substance ?

Logement social : chronique d'une mort annoncée

Par Norbert Fanchon, président du directoire du Groupe Gambetta

Depuis des semaines, l'exécutif inquiète le pays sur la question du logement : des saillies violentes contre la propriété immobilière, assimilée à une rente, une réduction intempestive de 5 euros des APL, des discours d'austérité budgétaires à la serpe, accusant les aides publiques de tous les maux, la responsabilité rejetée sur les bailleurs de corriger leurs loyers d'autant, voilà ce qui a tenu lieu d'expression politique sur le logement.

S'ajoute à cela une méthode de gouvernement instaurant avec les corps intermédiaires une relation dégradée : en lieu et place de la concertation, une consultation par plateforme numérique interposée. Pour finir, un calendrier d'action mouvant et incertain : la présentation du plan logement, promise hier, est différée d'une décade sans aucune explication. Dans cette ambiance singulière et anxiogène, alors que les acteurs du logement perdent tous leurs repères, voilà qu'Emmanuel Macron vient de faire des promesses d'une parfaite clarté : la mort du logement social est programmée avec une rigueur de métronome. On somme les organismes bailleurs HLM de baisser leurs loyers d'une cinquantaine d'euros, qui rendent déjà nostalgiques de l'injonction de baisser les quittances de 5 euros faite… il y a une semaine. L'inflation des exigences présidentielles a de quoi sidérer. Dès lors, pour récupérer des produits à bon compte, les organismes sont priés de céder leur patrimoine locatif à marche forcée pour favoriser l'accession. Quant à la baisse de la rémunération du livret A, ressource cruciale pour les organismes, elle annonce un étiage irréversible. On voit se mettre en place un mécanisme infernal de démantèlement des HLM.

La stratégie est terrible parce que ses fondements sont de mauvaise foi : les APL sont là parce que les circonstances économiques fragilisent les familles et elles n'ont absolument pas pour effet, presque calculé à écouter le gouvernement, de faire augmenter les loyers HLM. Elles atténuent la douleur des locataires, dont les revenus n'augmentent plus. Elles constituent un puissant amortisseur social… qui joue d'ailleurs autant dans le parc privé que dans le parc social, que la parole présidentielle a curieusement stigmatisé. Oui, l'effet d'aubaine est souvent à l'œuvre dans les logements appartenant à des investisseurs privés et il faut le dénoncer.

Comme il faut reconnaître que les bailleurs sociaux ne travaillent ni à abonder leurs réserves ni à distribuer des dividendes, mais à réinvestir sans cesse dans la construction. Ces choix politiques sont en outre glaçants par les conséquences qu'ils entraîneront : la baisse des APL générera peu ou prou le montant réinjecté par les organismes dans le lancement de nouveaux programmes chaque année et dans l'achat aux promoteurs des 25 % de logements sociaux rendus obligatoires par la loi ALUR, également menacée par l'exécutif. Il s'ensuivra une baisse de l'abondement de l'offre sociale, sans doute à hauteur de 100 000 unités par an, générant des tensions sur les loyers partout en France.

Quant à la plus-value que les cessions voulues par l'Élysée apporteraient, elle est certaine en zone tendue et elle sera inexistante ailleurs. Au demeurant, c'est le propriétaire le plus significatif, dans les agglomérations, Action Logement, qui va profiter le plus de cette valorisation patrimoniale.

Une conséquence grave tient aussi au délitement du lien entre les HLM et les maires : leur faculté d'attribution sera mise à mal. Quant aux cessions, ils tenteront par tous moyens de les bloquer et l'État sera vite tenté de les placer sous la tutelle des préfets. À l'arrivée, c'est leur rôle de proximité dans la politique du logement, essentiel, qui disparaîtra. Enfin, on voit s'imposer subrepticement une logique financière brutale, qui annonce une privatisation assassine : qu'adviendra-t-il des logements sociaux vendus lorsqu'ils ne seront pas revendus à des accédants ? Ils perdront bien vite leurs caractéristiques sociales. Leurs loyers, leur gestion se calqueront sur les équations de rendement et les réflexes du privé les plus froids. Ce qui s'annonce n'est rien moins que le meurtre du logement social en France. On saisit mal comment le président Macron ne le comprend pas. Les Français l'ont élu pour voir cette modernité inspirer désormais la politique, pas pour que l'irréalisme l'emporte. La politique du logement actuelle affaiblira le pays.

« La démarche de rééquilibrage entre le social et privé semble intéressante. »

Par Ivain Le Roy Liberge, président de Sully Promotion

Sully est plutôt satisfait de ces nouvelles mesures qui semblent être une bonne lecture de nos métiers et qui tiennent compte du besoin de stabilité du marché de l'immobilier. La vue à quatre ans permet en effet de consolider un certain nombre de sujets.

D'autre part, le marché de l'immobilier neuf rapporte plus de recettes fiscales que les dépenses liées aux aides. Ce qui semble avoir été compris par le maintien du Pinel et du PTZ. En revanche, nous sommes plus mitigés concernant la zone B2. Quel devenir pour les opérations en cours sur ces zones non actées ?

Concernant les problématiques foncières, les mesures relatives aux recours et à la non-fiscalisation des plus-values des vendeurs permettront de limiter les blocages et d'assainir le marché.

En revanche, les mesures concernant le logement social risquent d'avoir un impact sur les bailleurs sociaux. Nous espérons que cela n'aura pas d'impact sur le prix de revient. Mais l'engagement vers une démarche de rééquilibrage entre le secteur social et le secteur privé, nous semble intéressant.




Emilie BOUSQUET
Journaliste

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